단지 판정 리포트
강남센트럴아이파크
고정 URL geopum.kr/r/11680-gangnam-central-ipark 산식 v1.3 대표 전용 84㎡ 기준일 2026-07-13
한 문장 판정 · 밑줄을 누르면 근거로 이동
동급 42개 단지보다 상대 고평가 +11%(62백분위)로 비싼 편이지만, 최근 3개월 −2.8% 조정에 들어서 거품(하락) 위험은 '보통'입니다. 표본은 21건, 신뢰도 68/100으로 방향은 뚜렷하나 강도는 낮게 보세요.
비교군 42개 단지 중앙값 1억 1,100만원 대비. 비싸다는 뜻이지, 곧 내린다는 뜻이 아닙니다.
급등 없음(−2.8%)·고점 대비 −6.7%로 여전히 고점권. 비싸지만 이미 식는 중이라 급락 신호는 약합니다.
최근 3개월 중위가격이 직전 3개월보다 낮아졌고, 직전 고점 31억 5,000만원(2026-03) 대비 −6.7%.
95% 신뢰구간표본의 불확실성을 반영한 범위. 참값이 이 범위에 있을 가능성이 95%라는 뜻으로, 점추정치보다 범위로 읽어야 합니다. +6.8% ~ +15.2% · 유효 표본 21건(84㎡ 17건)
해석: 표본 21건은 통계적으로 얇아 고평가 방향은 뚜렷하지만 판정 강도는 낮습니다. "+11%"보다 "대략 +7~+15% 범위에서 비싼 편"으로 읽는 편이 안전합니다.
비교군 A → B로 넓히면 +11% → +7%로 완화됩니다. 표본이 늘어 신뢰도는 오르지만(68→74), 비교 대상이 이질적이 됩니다. 어떤 잣대로 비쌌는지를 함께 밝히는 이유입니다.
이 판정이 못 보는 것 · 데이터 한계
강남센트럴아이파크(서울 강남구 역삼동, 2022년 준공, 전용 84㎡ 기준)는 동급 42개 단지 대비 상대 고평가 +11%(62백분위)로 비싼 편이지만, 최근 3개월 −2.8% 조정에 들어 거품(하락) 위험은 '보통(4단계 중 2단계)'입니다. 직전 고점 대비 −6.7%. 유효 표본 21건, 신뢰도 68/100, 95% 신뢰구간 +6.8~+15.2%.
출처 국토교통부 실거래 · 기준일 2026-07-13 · 산식 v1.3 · 취소·해제 거래 제외 · geopum.kr/r/11680-gangnam-central-ipark
다른 단지도 같은 기준으로 비교해 보세요.현재 판정은 그대로 두고 새 검색창을 엽니다.
아래 상세는 위 판정의 근거입니다 — 원시 수치·게이지·비교군·실거래 순
판정을 나눈 네 가지 필드
가치판정(상대 고평가)과 하락 위험(거품 위험), 가격 흐름(국면)을 한 단어로 섞지 않습니다. 가공 점수가 아닌 원시 수치를 먼저 봅니다.
- 상대 고평가동급 비교군 중앙 평당가 대비 이 단지의 백분율 차이. 가격 수준(비쌈). ▲ 동급 대비 비싼 편
- +11% · 62백분위
비교군 42개 단지 전용 84㎡ 환산 평당가 중앙값 대비. 절대 위치가 높다는 뜻입니다.
- 거품 위험하락(조정) 위험을 급등폭·고점 근접·상대 고평가·거래 위축으로 0~4단계 합산. ◧ 보통 (2/4)
- 보통 · 2/4단계
비싸긴 해도 이미 조정에 들어서 급락 신호는 약합니다. 비쌈과 거품은 다릅니다.
- 가격 국면 · 고점최근 3개월 중위가격 방향과 직전 고점 대비 위치. ▼ 조정 중
- 최근 3개월 −2.8%
직전 고점 31억 5,000만원(2026-03) 대비 −6.7%. 최근 거래 29억 4,000만원.
- 데이터 품질 ◑ 신뢰도 보통
- 68 / 100 · 21건
최근 12개월 표본 21건, 전용 84㎡ 직접 비교 17건(81%). 표본 얇음 주의.
표준화 게이지 · 3축 (보조 지표)
위 원시 수치를 동급 분포 안에서 −100(냉각)~+100(과열)으로 표준화한 보조 지표입니다. 판정은 위 원시 수치를 먼저 보세요.
원시: 최근 3개월 −2.8% (하락 전환)
원시: 직전 고점 대비 −6.7% (아직 고점 근처)
원시: 동급 평균 대비 +11% (62백분위)
읽는 법: 고점 근접(+58, 과열 쪽)은 직전 최고가에 아직 가깝지만, 가격 가속(−22, 냉각 쪽)은 최근 3개월 하락으로 돌아섰습니다. 절대 위치는 높으나 상승세는 꺾인 조정 국면이라 거품 위험을 '보통'으로 둡니다.
원시 수치부터 확인
요약 라벨보다 먼저 계산에 사용한 가격과 표본을 공개합니다.
- 전용 84㎡ 최근 거래
- 29억 4,000만원 2026-06-28 · 14층
- 환산 평당가
- 1억 2,320만원 전용 3.3㎡ 기준
- 비교군 평당가 중앙값
- 1억 1,100만원 42개 단지
- 최근 3개월 중위가격
- 30억 2,000만원 직전 3개월 대비 −2.8%
- 직전 고점
- 31억 5,000만원 2026-03 · 전용 84㎡
- 최근 12개월 유효 거래
- 21건 취소·해제 2건 제외
어떤 단지와 비교했나
상대 고평가는 비교군 정의에 따라 달라지므로(위 민감도 참조), 조건과 표본을 판정 근처에 함께 둡니다.
| 비교 단지 | 84㎡ 최근 | 환산 평당가 | 3개월 | 표본 |
|---|---|---|---|---|
| 강남센트럴아이파크2022 · 역삼동 · 현 단지 | 29억 4,000 | 1억 2,320 | −2.8% | 21건 |
| 디에이치자이개포2021 · 일원동 | 31억 1,000 | 1억 2,238 | +1.7% | 29건 |
| 개포래미안포레스트2020 · 개포동 | 29억 5,000 | 1억 1,608 | −1.2% | 38건 |
| 래미안블레스티지2019 · 개포동 | 28억 1,000 | 1억 1,057 | +0.4% | 44건 |
| 서초그랑자이2021 · 서초동 | 30억 2,000 | 1억 1,884 | +2.1% | 24건 |
최근 실거래
국토부 신고 기준 · 계약일 순 · 취소·해제 제외 · 21건 중 8건 표시. 신호는 같은 전용면적 직전 거래 대비.
| 계약일 | 전용 | 층 | 거래가 | 신호 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-06-28 | 84.9㎡ | 14 | 29억 4,000 | ▼ 조정 |
| 2026-06-11 | 59.9㎡ | 7 | 21억 2,000 | 보합 |
| 2026-05-24 | 84.9㎡ | 22 | 30억 2,500 | ▼ 조정 |
| 2026-04-30 | 114.8㎡ | 9 | 39억 0,000 | 보합 |
| 2026-03-18 | 84.9㎡ | 18 | 31억 5,000 | ▲ 신고가 |
| 2026-02-09 | 59.9㎡ | 11 | 21억 8,000 | 보합 |
| 2025-12-22 | 84.9㎡ | 5 | 30억 8,000 | 보합 |
| 2025-11-14 | 114.8㎡ | 16 | 38억 6,000 | 보합 |
판정 유보 · 표본 부족
역삼개나리한신
최근 12개월 유효 거래가 3건으로 최소 기준(5건)에 미달해 상대 고평가·거품 위험·국면 판정을 모두 유보합니다. 얇은 표본에서는 한두 건의 특이 거래가 결과를 좌우해, 잘못된 확신을 주는 대신 수치를 보류합니다.
- 표본 부족최근 12개월 유효 거래 3건 (판정 최소 5건). 84㎡ 이상 대형 면적 거래 0건.
- 동명 단지인근에 유사 명칭 '역삼개나리' 2개 단지가 있어 단지 식별을 수동 확정 대기 중입니다.
- 특수 거래3건 중 1건이 재건축 조합원 직거래로 시세 대표성이 낮아 비교에서 제외했습니다.
강남구 목록
단지별 상대 고평가·거품 위험·국면
국토부 실거래(계약일) · 2026-07-13 · 최근 12개월 거래량순 · 유효 표본 5건 이상 · 대표 7개 단지
| 단지 · 준공 | 84㎡ 최근 ▼ | 상대 고평가 | 거품 위험 | 최근 3개월 | 국면 | 표본 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 압구정현대7차압구정동 · 1987 | 42억 8,000 | ▲ 고평가 +23% | 높음 | +9.6% | 상승 가속 | 17건 |
| 강남센트럴아이파크역삼동 · 2022 | 29억 4,000 | ▲ 고평가 +11% | 보통 | −2.8% | 조정 중 | 21건 |
| 개포래미안블레스티지개포동 · 2019 | 28억 1,000 | ▼ 저평가 −9% | 높음 | +7.9% | 상승 가속 | 54건 |
| 타워팰리스1차도곡동 · 2002 | 27억 5,000 | 보통 +3% | 보통 | +4.2% | 고점 부근 | 38건 |
| 삼성동래미안삼성동 · 2015 | 25억 9,000 | 보통 +1% | 낮음 | +1.8% | 횡보 | 33건 |
| 은마아파트대치동 · 1979 | 24억 6,000 | ▼ 저평가 −7% | 낮음 | −5.4% | 조정 중 | 29건 |
| 수서신동아수서동 · 1992 | 18억 4,000 | 보통 −2% | 낮음 | −1.2% | 횡보 | 46건 |
- 84㎡ 최근
- 42억 8,000
- 거품 위험
- 높음 3/4
- 최근 3개월
- +9.6%
- 표본
- 17건
- 84㎡ 최근
- 29억 4,000
- 거품 위험
- 보통 2/4
- 최근 3개월
- −2.8%
- 표본
- 21건
- 84㎡ 최근
- 28억 1,000
- 거품 위험
- 높음 3/4
- 최근 3개월
- +7.9%
- 표본
- 54건
- 84㎡ 최근
- 24억 6,000
- 거품 위험
- 낮음 1/4
- 최근 3개월
- −5.4%
- 표본
- 29건